За что отвечает застройщик — юридический центр

Подписав с заказчиком застройщиком контракт долевого участия в строительных работах жилого дома, граждане начинают торопить время, приближая желанный день передачи им оплаченной квартиры. Но какое же они испытывают разочарование, когда в избранный период не приобретают обещанной заказчиком застройщиком квартиры. В одних случаях участники устраивают у дверей организации-заказчика застройщика пикеты, требуя скорейшего окончания строительства дома и передачи им жилья, в других — идут в суд, требуя не только вернуть оплаченную ими цена квартиры, но и оплатить убытки и неустойку. Как же разрешаются такие иски в судах?

По значению положений Закона и градостроительного законодательства Об участии в долевой постройке… заказчик застройщик передает объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию всего дома. Период передачи объекта долевого строительства является условием контракта об участии в долевой постройке (статья 4 Закона Об участии в долевой постройке…). В случае если строительство дома не может быть завершено в установленный контрактом период, заказчик застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного периода должен отправить участнику предложение поменять периоды передачи объекта долевого строительства (статья 6 того же Закона). Положения гражданского закона допускают согласование сторонами периода выполнения одного обязанности методом указания на период выполнения другого обязанности. Другими словами период передачи квартиры участникам может быть выяснен периодом сдачи всего дома в эксплуатацию. Это событие довольно часто ведет к судебной неточности, когда суды, ссылаясь на отсутствие разрешения на эксплуатацию дома в момент вынесения решения, считают не наступившим период передачи объекта недвижимым имущества участникам долевого строительства и отказывают последним в удовлетворении исковых притязаний по взысканию неустойки (пени) за задержку передачи объекта долевого строительства. Такие судебные неточности исправляются высшими судебными инстанциями. В подтверждение сообщённого достаточно сослаться на Распоряжение Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.05.2011 N 16904/10.

Ознакомимся с конкретными судебными делами и сделаем для себя нужные выводы.

Дело первое

Гражданин Ф. заключил с ООО Еврострой (заказчик застройщик) контракт участия в долевой постройке жилого дома, оплатив заказчику застройщику всю сумму цены собственной грядущего квартиры. Но в избранный контрактом период заказчик застройщик не исполнил собственных обязанностей и не передал участнику заветные ключи от квартиры. Тогда Ф., учитывая задержку в получении жилья от заказчика застройщика, отправился на расторжение с ним договора участия в долевой постройке. Соглашение о расторжении контракта было завизировано сторонами, и по нему заказчик застройщик обязался возвратить Ф. оплаченную им сумму на протяжении 60 суток, а Ф., со своей стороны, утрачивал право притязания квартиры.

Но заказчик застройщик, как это часто бывает, не исполнил собственных обязанностей по соглашению о расторжении контракта и не возвратил Ф. обещанную финансовую сумму. Тогда Ф. предоставил в суд иск, в котором требовал взять с ООО Еврострой:

— сумму, оплаченную им согласно соглашению участия в долевой постройке;

— неустойку за невыполнение обязанностей согласно соглашению;

— проценты за пользование чужими финансовыми средствами в порядке статьи 395 ГК России;

— причиненные расходы;

— моральный вред.

Решением Орехово-Зуевского суда МО с заказчика застройщика в пользу истца взяты:

— сумма, оплаченная во выполнение контракта участия в долевой постройке;

— проценты за пользование чужими финансовыми средствами;

— расходы.

В другой части иска отказано, т.е. истец не получил требуемую неустойку за задержку передачи ему квартиры в установленный период, возмещение морального ущерба. В обоснование решения суд ссылаясь на статьи 309, 310 и 314 ГК России признал несомненно за истцом право на получение оплаченных им согласно соглашению денежных средств. Но притязание истца о взыскании с компенсации и ответчика неустойки морального ущерба на базе Закона О охране прав покупателей удовлетворению не подлежит, потому, что появившиеся между ответчиком правоотношения и истцом регулируются особым Законом Об участии в долевом постройке многоквартирных домов и иных объектов недвижимым и о внесении изменений в кое-какие законы РФ, в положениях которого законодателем не было предусмотрено компенсации морального ущерба. Притязание о взыскании неустойки с заказчика застройщика подлежит удовлетворению лишь при указания на это в тексте контракта, но это условие в контракте записано не было.

Кассационная комиссия Столичного облсуда, разглядев жалобу ответчика на данное решение суда, отменила его лишь в части возмещения расходов в виде уплаты истцом аренды жилья, которое он должен уплачивать после надзорного периода передачи ему квартиры, и уплаты процентов по кредитному контракту с банком. Наряду с этим кассационный суд упрекнул суд первой инстанции в том, что он не выяснил и не установил значимого по делу события — наличия причинно-следственной связи между невыполнением ответчиком условий арестанта им с истцом контракта о долевом участии в строительных работах дома и понесенными истцом затратами. Исходя из этого при новом рассмотрении дела суд обязан учесть эти замечания облсуда. В другой части решение Орехово-Зуевского суда покинуто без изменения (Определение Столичного облсуда от 25.05.2010 по делу N 33-10073).

Иными словами, удовлетворяя притязания истца в возмещении расходов, суд не собрал доказательств того, что истец должен был уплачивать аренду жилья поэтому в связи с задержкой заказчиком застройщиком передачи ему квартиры и что по этой же причине истец понес добавочные затраты по уплате банку процентов по кредиту. По гражданскому закону взыскиваемые расходы подлежат обязательному доказыванию. А истец по собственному иску не подтвердил потребность аренды им оплаты и жилья банку процентов за кредит после задержки передачи квартиры заказчиком застройщиком — ООО абсолютно.

В мотивировочную часть решения Определение и суда кассационной инстанции вкралась одна неточность. Суды посчитали, что неустойка взыскивается с заказчика застройщика лишь в том случае, если это условие записано в тексте контракта о долевом участии в строительных работах. В это же время содержание пункта 2 статьи 6 Закона Об участии в долевом выстраивании многоквартирных домов и иных объектов недвижимым и о внесении изменений в кое-какие законы РФ не связывает право участника требовать взыскания неустойки с наличием этого условия в контракте. Взыскание неустойки — независимое право участников, предусмотренное законом и не зависящее от условий контракта долевого участия. И еще одно замечание. В судебных актах по этому делу записано, что к отношениям, появившимся из Закона Об участии в долевой постройке…, не подлежат употреблению правила Закона О охране прав покупателей. Этот вывод судов очевидно не вписывается в правила статьи 4 Закона Об участии в долевой постройке…, и это мы заметим во втором деле.

Дело 2

Между ЗАО СМУ-5 (заказчиком застройщиком) и ООО АКТИОН (участником) заключен контракт участия в долевой постройке жилого дома, по условиям которого заказчик застройщик должен был выстроить дом к конкретному периоду и на протяжении 2 месяцев после получения разрешения на его эксплуатацию передать часть квартир участнику, а участник, со своей стороны, должен был оплатить заказчику застройщику цена этих квартир.

Позднее ООО АКТИОН уступило право притязания квартиры по этому контракту долевого участия с ЗАО СМУ-5 гр. М.

Заказчик застройщик не исполнил собственные обязанности к установленному периоду, в следствии чего М. обратился в суд с притязанием взять с ЗАО СМУ-5 (как с заказчика застройщика и как с должника по контрактам):

— неустойку за нарушение периодов исполнения работ на объекте;

— расходы в виде платы за аренду жилья в связи с задержкой исполнения ответчиком собственных обязанностей согласно соглашению долевого участия в строительных работах с ООО АКТИОН;

— компенсацию морального ущерба.

Люберецкий муниципальный суд МО частично удовлетворил исковые притязания истца, взяв с ответчика:

— неустойку за задержку передачи им квартиры истцу;

— моральный вред.

В части взыскания расходов истцу было отказано.

Собственный решение Люберецкий муниципальный суд обосновывал правилами Законов Об участии в долевой постройке… и О охране прав покупателей. Причем в отличие от первого дела суд признал, что Соответственно статье 4 Закона Об участии в долевой постройке… к отношениям, вытекающим из соглашения, заключенного гражданином — участником долевого строительства для личных, домашних, домашних потребностей, не связанных с предпринимательством , используется закон о охране прав покупателей в части, не улаженной настоящим Законом. Взыскание с ответчика морального ущерба случилось поэтому по этому Закону.

Суд заключил , что задержка сдачи объекта в эксплуатацию случилась по виновности ответчика (заказчика застройщика) и исходя из этого он обязан оплатить неустойку. Одновременно с этим суд отказал истцу в возмещении расходов. Тут снова не представлено доказательств, удостоверяющих причинно-следственную сообщение между появившимися нарушением и убытками ответчиком условий контракта участия в долевой постройке.

Кассационная комиссия Столичного облсуда, производя перерасмотрение дело по жалобе ответчика, оставила в силе принятое Люберецким судом решение (Определение Столичного облсуда от 03.11.2011 по делу N 33-24812).

В первом деле истец аннулировал с заказчиком застройщиком контракт долевого участия в строительных работах из-за нарушения передачи сдачи квартиры и сроков объекта. Лишь затем он отправился с иском к заказчику застройщику с целью принудительно вынудить его выполнить взятые в соглашении о расторжении контракта обязанности по возврату оплаченных за квартиру денежных средств.

Во втором деле истец, имея на руках контракт уступки прав притязания квартиры от ООО АКТИОН, предоставил иск к должнику уже как новый кредитор вместо прошлого, потому, что ЗАО СМУ-5 сейчас должно выполнить собственные обязанности по передаче квартиры истцу М.

Оба упомянутых нами Закона — и Об участии в долевой постройке…, и О охране прав покупателей — содержат нормы об ответственности заказчика застройщика, продавца, подрядчика за нарушения периодов выполнения обязанностей по контрактам. Другими словами, вроде бы, участники могут применить и правила Закона О охране прав покупателей, требуя взыскания с заказчика застройщика неустойки за задержку передачи им объекта недвижимым имущества. Причем размер ответственности по Закону О охране прав покупателей значительно больше, чем по Закону Об участии в долевой постройке…. Но Закон О охране прав покупателей может использоваться лишь в той части, в какой дольщиков и отношения застройщиков не улажены Законом Об участии в долевой постройке…. А потому, что последний Закон предусматривает размер неустойки за нарушения периодов передачи заказчиком застройщиком объекта недвижимым имущества, то его и нужно использовать при привлечении заказчика застройщика к ответственности.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *