Переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание на чужом земельном участке — ч. 2

Подобную позицию возможно было полагать самая приемлемой до принятия закона N 118-ФЗ. Этот Закон признал потерявшими силу абзац 2 и 268 пункт статьи второй пункта 1 статьи 271 ГК России, которые предусматривали возможность происхождения у хозяина строения права пользования земельным наделом, нужным для обслуживания строения. Это право появлялось без правоустанавливающего документа, который хозяин строения имел возможность получить потом. Сейчас в пункте 1 статьи 271 ГК России остался лишь один абзац, который раньше первенствовал и согласно с которым хозяин строения, расположенного на чужом земельном наделе, может пользоваться этим участком, лишь в случае если последний представлен ему хозяином участка.

С учетом занесённых изменений приводит к сомнению возможность происхождения у клиента строения практического пользования земельным наделом, за которое он обязан вносить платежи в размере арендной платы.

Соответственно другой позиции при передаче собственности на строение, находящееся на арендуемом земельном наделе, происходит замена стороны в контракте аренды земельного надела. Наряду с этим регистрация замены стороны в контракте может быть осуществлена на базе заявления лица, являющегося в момент заявления в регистрирующий орган стороной согласно соглашению аренды, потому, что она носит не правоустановительный, а правоудостоверяющий темперамент, основанием для внесения записи об изменениях, связанных со вступлением нового хозяина объекта недвижимым имущества в контракт аренды, является регистрирующая запись о праве собственности на находящийся на земельном наделе объект недвижимым имущества нового хозяина. При таком подходе к новому хозяину объекта недвижимым имущества переходят и долги по арендной плате продавца объекта недвижимым имущества. Подобная позиция, которой придерживаются арб суды Столичного округа, не исключают вероятность взимания неустойки при нарушения новым хозяином объекта недвижимым имущества периодов внесения арендной платы (дела N КГ-А40/4885-03, N КГ-А40/13150-05; N КГ-А40/1308-05).

Эта позиция требует внесения конкретных изменений в действующий закон О гос регистрации….

Существует кроме того точка зрения, Соответственно которой право аренды земельного надела появляется у клиента строения ввиду прямого указания закона (статья 552 ГК России). Наряду с этим у хозяина строения не появляется обязательстве регистрации перехода прав и обязательств арендатора, но ему не может быть отказано во внесении изменений в подраздел III-1 ЕГРП, в который вносятся записи об аренде (Например, сведения об арендаторе).

Точка зрения, Соответственно которой к клиенту строения право аренды переходит ввиду закона, несомненно, увлекательна, не смотря на то, что и дискуссионна. Не все согласны с тем, что в статье 552 ГК России содержится такое указание. Но этот подход очень эргономичен, поскольку, во-первых, клиент строения при таких условиях не должен регистрировать переход права аренды, а во-вторых, к нему не переходят долги продавца строения, как при замене стороны в контракте. Но в случае если дать согласие, что к клиенту строения переходит ввиду закона право аренды, то нужно будет согласиться и с тем, что к клиенту строения переходит ввиду закона и право постоянного (бессрочного) пользования земельным наделом, в случае если у продавца строения земельный надел находится на этом праве. Кое-какие регионы идут по этому пути, о чем будет сообщено ниже, но таковой подход очень не удачен стране с политико-экономической точки зрения, поскольку и законодательные, и исполнительные органы страны преследуют цель всецело отказаться от ограниченных вещных прав на землю и свести земельный строй Российской Федерации к двум титулам: собственности и аренде. Эта тенденция очень наглядно прослеживается, к примеру, в Столичном и Северо-Западном регионе.

Подобная противоречивость практики судов говорит о том, что действующее закон в этой области очевидно устарело и испытывает недостаток в приведении его в соответствие с экономическими реалиями. Пока же направляться больше уделять внимание важному доктринальному толкованию норм права, чем, например, занимаются научно-консультативные рекомендации, действующие при арбитражных судах.

3. Земельный надел находится у продавца строения

на праве постоянного (бессрочного) пользования

Вариант перехода прав на земельный надел, когда земельный надел находится у продавца строения на праве постоянного (бессрочного) пользования, является самые сложным. В общем виде схема перехода права постоянного (бессрочного) пользования изложена в абзаце третьем пункта 2 статьи 3 закона О вводе в воздействие Земельного кодекса РФ. При продаже строения, расположенного на земельном наделе, представленном правовому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, это право постоянного (бессрочного) пользования подлежит переоформлению на право аренды либо земельный надел должен быть куплен в собственность по выбору клиента строения. Из этого положения светло два момента: во-первых, право постоянного (бессрочного) пользования должно быть перерегистрировано на право аренды либо право собственности; во-вторых, выбирать титул собственности либо аренды будет клиент строения. Но неясно, когда будет происходить это переоформление — до продажи строения его продавцом либо после продажи его клиентом.

Совсем иную схему внес предложение Пленум ВАС РФ. Эта схема была основана, в первую очередь, на положениях абзаца 2 и 268 пункта статьи второго пункта 1 статьи 271 ГК России и выглядела следующим образом. В случае если продавцу строения земельный надел в собственности на праве постоянного (бессрочного) пользования, а клиент строения не относится к правовым лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, то после перехода к клиенту права постоянного (бессрочного) пользования земельным наделом в связи с покупкой строения он может переоформить собственный право на земельный надел методом заключения контракта аренды либо купить его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 закона О вводе в воздействие Земельного кодекса РФ.

Как видно из вышеизложенного, ВАС РФ занял иную позицию, нежели закон О вводе в воздействие Земельного кодекса РФ. Фактически такая схема породила последовательность трудностей, и по прошествии времени возможно заявить, что она была мертворожденной. В конце концов это было подтверждено частичной отменой статьи 268 и статьи 271 ГК России.

Первый вопрос, который появляется у государственныхы служащих: на каком основании заканчивается у продавца строения право постоянного (бессрочного) пользования на земельный надел? Статья 45 ЗК РФ, предусматривающая основания завершения права постоянного (бессрочного) пользования, подходящего основания не содержит. Исходя из этого, в большинстве случаев, продавцу строения при таких условиях предлагают отказаться от права постоянного (бессрочного) пользования земельным наделом. Теория кроме того как правило стоит на позиции отказа от права. Но практика судов отправилась по иному пути. Еще в 2003 г. ФАС Уральского округа указал, что статья 45 ЗК РФ в таковой ситуации употреблению не подлежит, поскольку право продавца строения на пользование земельным наделом остановлено ввиду указания закона (Распоряжение ФАС Уральского округа от 14.04.2003 N Ф09-812/03-ГК).

Подобную позицию занял ФАС Волго-Вятского округа в 2006 г. Как направляться из дела, бизнесмен обратился в арб суд с иском к обществу о признании остановленным его права постоянного (бессрочного) пользования земельным наделом. Исковые притязания основаны на статьях 12, 552 ГК России, статьях 35, 45, 53 ЗК РФ и мотивированы тем, что бизнесмен не имеет возможности в надлежащем порядке оформить право пользования земельным наделом, потому, что общество не заявляет об отказе от принадлежащего ему права постоянного (бессрочного) пользования земельным наделом в связи с продажей расположенной на нем недвижимым. ФАС Волго-Вятского округа указал, что право пользования подобающей частью земельного надела появляется у покупателя находящейся на нем недвижимым ввиду закона. Отказа продавца от права постоянного (бессрочного) пользования земельным наделом не требуется (Распоряжение ФАС Волго-Вятского округа от 20.07.2006 N А17-70/14). Подобную позицию занял ФАС Дальневосточного округа (Распоряжение ФАС Дальневосточного округа от 14.11.2006 N Ф03-А51/06-1/3965).

Такая позиция практики судов косвенно была подтверждена законом N 232-ФЗ от 18.12.2006, которым статья 45 Земельного кодекса РФ была дополнена пунктом 7: Право постоянного (бессрочного) пользования земельным наделом может быть остановлено в иных предусмотренных законами случаях.

Значительно значительнее выглядит иная неприятность: на каком основании появится у клиента строения право постоянного (бессрочного) пользования земельным наделом? Как регистрировать переход права постоянного (бессрочного) пользования? Вопрос этот был самым несложным образом решен в информационном письме Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61, т.е. незадолго до принятия ЗК РФ. Согласно с пунктом 1 информационного письма N 61 при передаче собственности на строение вместе с этим строением переходит и право пользования земельным наделом. Наряду с этим выдается новый документ, удостоверяющий право на землю. До принятия ЗК РФ таковой новый документ вправду мог быть выдан, но после вступления ввиду ЗК РФ он может быть выдан лишь правовым лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ. А как быть остальным правовым лицам, к каким относится схема, предложенная в Распоряжении Пленума ВАС РФ N 11? практика судов по этому поводу до тех пор пока является очень противоречивой. К примеру, практика Уральского округа исходит из того, что независимо от момента передачи собственности на объект недвижимым имущества (до либо после введения ЗК РФ) к клиенту объекта переходят права пользования земельным наделом, занятым объектом, нужные для его применения, в количестве и на условиях, имевших место у прошлого хозяина объекта (продавца). Например, выводы арбитражных судов Оренбургской области о переходе к обществу права постоянного (бессрочного) пользования земельным наделом обоснованы Рекомендациями Научно-консультативного совета при ФАС Уральского округа, утвержденными протоколом совещания от 11.11.2005 N 4. В решении суда первой инстанции от 06.02.2006 и Распоряжении апелляционной инстанции от 17.04.2006 по делу N А47-12859/2005-3ГК указано, что к ответчику с момента гос регистрации прав на купленные объекты недвижимым имущества перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным наделом под объектами недвижимым имущества. Отсутствие у ответчика документа, удостоверяющего право пользования земельным наделом, не говорит об отсутствии у него данного права. Право пользования земельным наделом появилось у хозяина недвижимости ввиду прямого указания закона в следствии передачи собственности на недвижимым имущество.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *