Недоделки в новом доме. Кто ответит перед жильцами: заказчик застройщик либо подрядчик?

По несчастью, недостатки в итогах строительных работ в сегодняшней российской реальности – дело в полной мере простое. И новоселы прилагают много стараний для их устранения. Понятно, что Принявшие участие в строительных работах стороны (заказчик застройщик, главный подрядчик, подрядчики) пробуют переложить друг на друга ответственность. Заказчик застройщик отсылает жильцов к подрядчику, аргументируя это тем, что именно он реализовал строительные работы, исходя из этого ему и отвечать за их недостатки. Подрядчик, со своей стороны, направляет недовольных обратно к заказчику застройщику, настолько же убедительно мотивируя свою позицию тем, что между ним (подрядчиком) и пайщиками никакого договора не заключено, а значит, по нормам права гражданина он не в состоянии нести ответственность перед финальными покупателями (пайщиками).

Кто (подрядчик либо заказчик застройщик) обязан отвечать за найденные недостатки? Вправе ли товарищество собственников жилья (ТСЖ) представлять строителям претензии от имени жильцов дома?

Кто виноват?

При выстраивании дома контрактные отношения между всеми участвующими сторонами в большинстве случаев складываются следующим образом: пайщики заключают контракты с компанией-заказчиком застройщиком об участии в долевой постройке многоквартирного дома, а заказчик застройщик нанимает общестроительные компании и заключает с ними контракты подряда. Вдобавок в качестве подрядчика может выступать как одна, так и пару компаний (их количество лимитировано только потребностью и рациональным порядком заказчика застройщика).

На правоотношения, появляющиеся между застройщиком и дольщиками многоквартирного дома, разрешение на выстраивание которого получено после 01.04.2005, распространяет свое воздействие Закон № 214-ФЗ . Например, в нем заключаются основные юридические гарантии подобающего строительства дома. Так, соответственно ст. 7 этого закона заказчик застройщик должен передать участнику предмет паевого строительства, уровень качества которого отвечает условиям договора, притязаниям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, и другим неукоснительным притязаниям.

В том случае, если пайщики найдут разного рода недоделки, появившиеся из-за несоблюдения вышеперечисленных притязаний по виновности строителей и ухудшающие итог работ, закон предполагает 3 варианта продвижения событий.

В первую очередь, пайщики вправе «настойчиво попросить» бесплатного устранения неполадок в толковый период, который определяется объективными условиями. К примеру, в случае если в августе замечены неполадки отопительной системы дома, толковым периодом считается время до наступления холодов.

Во-вторых, пайщики могут заключить контракт подряда с другой компанией для ликвидации распознанных недостатков, а после этого «настойчиво попросить» возмещения заказчиком застройщиком затрат на устранение недостатков. При получении отказа от заказчика застройщика участники вправе пойти к судье.

Кроме того вероятен и третий вариант продвижения событий, когда по обоюдному согласованию соразмерно сокращается цена договора участия в долевой постройке. Таковой метод в большинстве случаев используется, в случае если оплошности не вызывающи сомнений, заказчик застройщик признает свою виновности, но по каких-то причинам не желает либо не в состоянии самостоятельно устранить неполадки. При таких обстоятельствах ему проще «раскошелиться» на подобающую сумму, чем осуществлять определённые меры.
Помимо этого, имеются в наличии кое-какие детали, касающиеся времени обнаружения недостатков в здании. Пайщики могут обратиться к заказчику застройщику с подобающими притязаниями как на протяжении приема-передачи готового предмета паевого строительства, так и после. Иначе говоря тот обстоятельство, что уровень качества дома на момент ввода его в эксплуатацию было признано подобающим, не должен воздействовать на возможность пайщиков на протяжении гарантийного периода обратиться к заказчику застройщику с требованиями по недостаткам, замеченным на протяжении эксплуатации здания.

Гарантийный период для предмета паевого строительства (кроме технологического и инженерного оборудования), устанавливаемый контрактом, не может быть менее пяти лет. Он исчисляется с момента передачи предмета паевого строительства участнику, в случае если другое не предусмотрено контрактом. Гарантийный период на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого пайщикам предмета паевого строительства, определяется контрактом и не в состоянии составлять менее трех лет. Течение этого периода начинается с момента визирования 1го акта приема-передачи либо другого документа о передаче предмета паевого строительства.

Отношения между подрядчиком и застройщиком регулируются нормами права гражданина, которые устанавливают правила, похожие на рассмотренные выше. Так, в соотношении со ст. 754 ГК Российской Федерации подрядчик несет ответственность перед клиентом за допущенные отступления от притязаний, установленных в техдокументации и неукоснительных для сторон общестроительных нормах и правилах, и за недостижение указанных в техдокументации показателей предмета строительства. Напомним, что подрядчик ответственен за недостатки (недостатки), найденные в пределах гарантийного периода, если не подтвердит, что они случились благодаря обычного износа предмета (его частей), неправильной его эксплуатации, неверности руководств по его эксплуатации, созданных самим клиентом (притянутыми им другими лицами), либо ненадлежащего ремонта предмета, произведенного самим клиентом (притянутыми им другими лицами) (п. 2 ст. 755 ГК Российской Федерации). Наряду с этим гарантийный период, за который клиент вправе предоставить притязания, связанные с ненадлежащим качеством итога работы, в соотношении со ст. 756, 724 ГК Российской Федерации в большинстве случаев не превышает пяти лет с момента передачи итога работы клиенту в случае, что он своевременно сообщил подрядчику об замеченных на протяжении гарантийного периода недостатках.

В пункте 1 ст. 723 ГК Российской Федерации названы притязания, которые клиент вправе предоставить подрядчику, в случае если работа исполнена им с отступлениями от договора подряда, ухудшившими итог работы, либо с другими недостатками, которые делают его непригодным для установленного в контракте применения или при отсутствии в контракте подобающего условия непригодности для простого применения. К таким притязаниям, как и в предыдущей ситуации, относят:

— бесплатное устранение недостатков в толковый период;

— компенсирование затрат клиента на устранение недостатков, когда право клиента ликвидировать их предусмотрено в контракте подряда;

— соразмерное уменьшение установленной в контракте цены за работу.

Учитывая все вышесказанное, возможно подвести итог тому, кто перед кем ответственен. В случае когда в течение гарантийного периода найдены недоделки в новом доме, не обращая внимания на то что они появились по виновности подрядчика, жильцы должны представлять претензии к заказчику застройщику, поскольку поэтому с ним они раньше заключали контракт участия в долевой постройке. Попытки жильцов выдвинуть притязания о осуществлении ремонта к подрядчику (в частности по суду) не увенчаются результатом, потому, что подрядчик отвечает лишь перед заказчиком застройщиком. Данные выводы обоснованы практикой судов: распоряжения ФАС УО от 14.04.2010 № Ф09-2482/10-С2, ФАС СЗО от 29.04.2010 № А56-38441/2009, ФАС ВВО от 20.11.2009 № А17-2586/2008, ФАС ЗСО от 07.09.2010 № А03-6458/2009 и др. Увидим, что похожее положение дел еще не означает, что подрядчик в указанной ситуации выйдет сухим из воды. Так как никто не мешает заказчику застройщику в режиме регресса стребовать с подрядчика все расходы, появившиеся по его виновности.

Кто вправе помогать пайщикам?

Недостатки строительства в большинстве случаев глобален и нередко затрагивают компоненты общего имущества. К примеру, в ситуации, обрисованной в Распоряжении ФАС ВВО от 01.07.2010 № А79-4242/2007, строителями были допущены оплошности при монтировании крыши и кровли дома, что послужило причиной к затапливанию помещений дождевыми водами. Согласитесь, похожие промахи сказываются на самообладании всех жильцов, исходя из этого и охранять свои права они рвутся общими усилиями: посредством управляющих организаций (УК) либо товариществ собственников жилья (ТСЖ).

Жилищным законом на УК, в различие от ТСЖ (п. 8 ст. 138 ЖК РФ), не возлагается прямая обязанность представлять абсолютно законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в частности в отношениях с другими лицами (Распоряжение ФАС ЦО от 26.11.2009 № Ф10-4992/09). Исходя из этого, в случае если ТСЖ заключило контракт управления с управляющей компанией, это не означает, что УК может от своего имени идти в судебные органы за защитой интересов собственников квартир. Следовательно, притязания УК об устранении недостатков строительства многоквартирного жилого дома заказчику застройщику в полной мере возможно игнорировать (Распоряжение ФАС ПО от 16.07.2009 № А12-17176/2008). Право представлять иск об устранении недостатков строительства многоквартирного жилого дома может появиться у УК только в том случае, если в контракте об управлении многоквартирным домом оно прямо будет прописано (Распоряжение ФАС УО от 18.06.2009 № Ф09-3158/09-С4). Иначе суд просто признает УК ненадлежащим подателем иска.

Перед тем как соглашаться с притязаниями управляющей организации, заказчику застройщику нужно убедиться в том, что она наделена полномочиями .

Свыше широкое распространение получило отстаивание жильцами своих прав посредством ТСЖ. Этот вариант основан на положениях ст. 291 ГК Российской Федерации и ст. 135, 138 ЖК РФ, которые предоставляют собственникам квартир право образовать ТСЖ для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома и защиты своих прав, в том числе и в отношениях с другими лицами (в нашем случае – с заказчиком застройщиком). При таких обстоятельствах заказчику застройщику не удастся апеллировать на то, что ТСЖ не в состоянии защищать интересы жильцов в связи с отсутствием договора между застройщиком и товариществом. Таковой ход рассуждений судом в большинстве случаев не принимается, поскольку пайщики, ставшие равноправными собственниками жилых помещений и образовавшие ТСЖ, таким образом передали последнему право выступать их представителем в отношениях с другими лицами. Исходя из этого ТСЖ может быть подателем иска в спорах с заказчиками застройщиками (Распоряжение ФАС ДВО от 15.12.2009 № Ф03-5888/2009 и др.) о недостатках, распознанных в отношении общего имущества жильцов (распоряжения ФАС ЗСО от 07.09.2010 № А03-6458/2009, ФАС УО от 14.04.2010 № Ф09-2482/10-С2 и т. д.).

Что делать?

В толковый период после обнаружения неисправностей строительства податель иска (пайщики-жильцы либо их представитель в лице ТСЖ либо УК) обязан сказать заказчику застройщику о распознанных недостатках. В последующем стороны, в большинстве случаев, сообща производят осмотр и фиксируют в акте все неисправности.

Обратите всеобщее пристальное внимание:

Данный акт должен быть составлен поэтому между застройщиком и истцом. Иначе (если он завизирован подателем иска и притянутым для устранения недоделок подрядчиком, исполнившим представляемые к уплате работы) акт не будет иметь правовой силы. Не является подтверждением и дефектная ведомость, оформленная подрядчиком в одностороннем режиме (Распоряжение ФАС ПО от 16.07.2009 № А12-17176/2008).

После оформления указанного акта заказчик застройщик обязан решить, будет он ликвидировать найденные неисправности либо нет. В первом случае составляется график подобающих работ, а во втором подателю иска ничего другого не остается, как подать заявление в суд с притязанием обязать заказчика застройщика исполнить ремонтные работы либо стребовать с него средства, израсходованные на ремонт, произведенный силами подрядчика.

В судейском совещании податель иска обязан подтвердить присутствие неисправностей, появившихся по виновности заказчика застройщика (сюда входит и виновности подрядчика – вспоминаем первый разделение данной статьи). В качестве таких дока-зательств могут выступать обрисованный нами выше акт осмотра, итоги ревизий, проводимых разными контролирующими органами (к примеру, пожарного, общестроительного контроля), и заключения специалистов и оценщиков.

Время от времени экспертиза оказывает помощь заказчикам застройщикам подтвердить необоснованность размера суммы, требуемой подателем иска. К примеру, в ситуации, обрисованной в Распоряжении ФАС ВВО от 01.07.2010 № А79-4242/2007, податель иска требовал стребовать с заказчика застройщика свыше 10 млн рублей., а согласно с экспертизой получил меньше 400 тыс. рублей.

Так, заметив недостатки в процессе приемки предмета паевого строительства либо эксплуатации жилого дома, пайщики (жильцы) должны представлять притязания об их устранении заказчику застройщику, который, со своей стороны, вправе наложить санкции и меры ответственности подрядчика. В отношении недостатков общего имущества жилого дома подателем иска может выступать ТСЖ, а в обособленных случаях – УК. Заказчику застройщику, принимающему решение о необязательном устранении недоделок либо улаживании спора в суде, следует рассчитать свои шансы на результат. Дело в том, что в случае если дело будет проиграно в суде, то придется не только «раскошелиться» на уплату ремонта, но и возместить подателю иска затраты на осуществление экспертиз и судебные издержки (Распоряжение ФАС УО от 03.11.2009 № Ф09-8428/09-С4).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *